Не пропусти
Главная » Что. Где. Когда. » Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Быть может, кто-то не в курсе, что оценка квартиры для ипотеки производится не только в том случае, когда заемщик для получения этой самой ипотеки в качестве финансовых гарантий предлагает банку под залог уже имеющуюся у него в собственности какую-то недвижимость. Для чего еще нужна данная процедура?

Для банка стоимость квартиры/дома также имеет принципиальное значение и при покупке именно этого жилья в кредит его клиентом. Оно и понятно, ведь финансовое учреждение в случае факта злостного неплатежа ипотеки первым делом заберет у заемщика ипотечную недвижимость. Кроме того, в большинстве ситуаций при выдаче кредита на жилье сначала оговаривается примерная сумма займа.

А уже потом на первичном (в настоящее время почти всегда на первичном) рынке подбирается подходящая жилплощадь. И банку необходимы независимая оценка этого жилища и строгий отчет, досконально определяющий рыночную и ликвидную стоимость квартиры или частного дома. Только после организация выдаст клиенту на руки конкретную сумму денег.

Кстати, сейчас в некоторых банках практикуется оформление безналичных сделок. Когда заемщик даже не получает наличку на руки, а банк сам, в качестве торгового посредника, платит первичному собственнику (застройщик, строительная фирма). А клиент потом постепенно с процентами возвращает банку потраченные им деньги. Необходимость оценочной процедуры законодательно прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» – пункт 1, статья 9 (от 7 мая 2013 года).

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Выбор самого оценщика и оплата его услуг является задачей исключительно заемщика. Хотя никто не ограничивает клиента в выборе, но рекомендуется, чтобы фирма, занимающаяся стоимостным анализом недвижимости, была аккредитована банком, в котором клиент намеревается взять ипотеку. Поскольку у каждого банка могут быть свои индивидуальные требования к оценочным отчетам. Помимо этого любой подобный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК).

Чтобы все эти пункты были наверняка соблюдены, выбранная заемщиком фирма должна иметь подтверждение о членстве в СРО (саморегулируемые организации на рынке недвижимости) и полис страхования гражданской ответственности на минимальную сумму в 300 тыс. рублей. Страховой полис оценочной компании указывает, что организация не первый год занимается соответствующей деятельностью.

Плюс это гарантия, что в случае просчета или ошибки специалиста, деньги заказчику будут возвращены полностью или частично (в зависимости от грубости ошибки, допущенной в отчете). Если независимая компания не аккредитована банком, то все эти реквизиты заемщик должен будет приложить к отчету. Оценка квартиры для ипотеки, как правило, заказывается уже после того, как было проведено первое предварительное собеседование с банком-кредитором. Чтобы примерно знать, какое собственно жилье нужно оценивать.

Дабы не получилось так, что заказчик заплатил за анализ квартиры стоимостью 2,2 млн рублей, а банк впоследствии согласился выдать ипотеку только в размере, скажем, 1,5 млн рублей. Прейскурант цен у оценочных организаций варьируется в зависимости от города и обстоятельств. Минимум – 2 000 рублей за один отчет. Но эта сумма может вырасти и до 6 000 рублей.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Заказывать оценку в первую очередь надо лишь когда заемщик собирается заложить банку уже имеющееся недвижимое имущество. Итак, такие вещи, как примерная стоимость услуги оценки и срок ее проведения, можно оговорить со специалистами и по телефону. По телефону же можно оставить предварительную заявку на заключение договора о проведении оценки. При очной встрече клиент должен предоставить выбранной организации набор документов. В данных обстоятельствах достаточно будет ксерокопий, но они должны быть заверены у нотариуса.

  1. Паспорт и контактные данные заказчика.
  2. Кадастровый и технический паспорта оцениваемой недвижимости (выдаются в БТИ).
  3. Желательна схема плана квартиры и\или дома.
  4. Для зданий, построенных до 1970 года, потребуется дополнительная справка-гарант, что строение не будет снесено или реконструировано.
  5. Документ, который обосновывает необходимость проведения оценки: подтверждение собственности на жильё, выписка из банка о возможной выдаче ипотеки, свидетельство долевого участия и т. п.

Поскольку в данной статье подразумевается именно оценка квартиры для ипотеки, то в последующем будет иметься в виду именно этот вид жилой недвижимости. Поскольку квартиры – это самый распространенный вариант жилплощади в РФ, то у оценочных фирм уже «набита рука» относительно их стоимостного анализа. Почти всегда сама процедура осмотра квартиры занимает не более пары часов.

Два вида стоимости квартиры, чем они отличаются и чем важны для заемщика

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

В заранее оговоренное время оценщик выезжает на адрес. Специалист проводит всесторонний визуальный осмотр квартиры, фотографирует все помещения, изучает дом и окружающий район. Здесь важно упомянуть, почему оценка недвижимости для ипотеки состоит из двух уровней. Дело в том, что недвижимость имеет ликвидную и рыночную стоимость. Ликвидная стоимость определяется при использовании затратного подхода. То есть оценщик выясняет, сколько средств понадобится для возведения аналогичного объекта.

Сюда в качестве дополнения добавляют сравнительный (аналоговый) и доходный подходы. Сравнительный подход означает мониторинг всех похожих сделок на рынке недвижимости для определения средней цены. Доходный подход определяет, насколько изучаемая недвижимость может подорожать на рынке в ближайшее время (от полугода до 3 лет). Для чего нужна ликвидная стоимость? Она определяет как бы объективную ценность жилья.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

А вот второй уровень оценки выясняет, сколько примерно продавец может запросить за данную жилплощадь. То есть это и будет ее рыночная стоимость. Может показаться, что рыночная стоимость является более субъективной характеристикой, чем стоимость ликвидная. Но нет. Первичный собственник всегда вынужден оглядываться на общую ситуацию на рынке недвижимости.

Если он будет завышать цены, то клиентура утечет к другим продавцам с более выгодными предложениями. Хотя тут тоже есть свои «подводные камни» – строительные монополии, ценовые манипуляции… Впрочем, это уже совсем другая тема. Рыночную цену жилья определяет множество характеристик, которые все должны быть отражены в отчете оценщика:

  1. Анализ инфраструктуры – насколько удобно дом с оцениваемой квартирой расположен от ближайших больниц, школ, торговых центров, транспортных узлов, автомагистралей и т. п. Учитывается планировка дворовой территории.
  2. Анализ дома – год сдачи в эксплуатацию и сроки строительства, этажность, тип застройки, основной стройматериал (панель, кирпич, дерево, другое), техническая и коммуникационная оснащенность (электричество, водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефон, интернет, спутниковое телевидение), наличие/отсутствие видимых дефектов.
  3. Анализ квартиры – этаж, общая и жилая площадь, количество комнат и площадь каждой, состояние окон, наличие/отсутствие балконов или лоджий, качество планировки, отсутствие незаконной перепланировки, качество ремонта и общее состояние.

В целом ликвидная и рыночная стоимость редко сильно разнятся. Яркий пример большой разницы между ними – это первоклассно отделанная квартира (высокая рыночная стоимость) в старом, двухэтажном, деревянном доме (низкая ликвидная стоимость). Так или иначе, но банк-то всегда выдает ипотеку, исходя из той стоимости, которая меньше. Более того, от минимальной цифры будет зависеть не только размер кредита, но и срок кредитования, и процентная ставка. Таким образом, учреждение сводит возможные издержки к минимуму. У заемщика могут возникнуть проблемы, когда рыночная стоимость серьезно выше ликвидной.

Банк выдаст денег в соответствии с результатами затратного подхода, а продавец квартиры запрашивает больше. Тогда заемщику остается два варианта – искать дополнительные финансы (например, оформить потребительский кредит) либо искать другую, более дешевую квартиру. Можно также потребовать повторного анализа жилья.

В заключении стоит предупредить, что не следует пытаться договориться с оценщиком об искусственном завышении цены. Дабы банк выдал больше денег. Банки имеют своих собственных специалистов, которые многократно перепроверят отчет. Такие перепроверки нужны и для выявления неумышленных ошибок.

Вообще, деятельность оценочных фирм контролируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 за номером 135-ФЗ. За допущенные ошибки фирма может понести перед клиентом финансово-административную, а иногда и уголовную ответственность. Оценка недвижимости для ипотеки сопряжена с оборотом достаточно крупных денежных сумм, поэтому точность и гарантии здесь весьма важны.

Оценка квартиры для ипотеки: как и для чего делается?

Когда все закончено, специалист оформляет отчет в письменном виде (до 30 страниц) и делает звонок заказчику, чтобы последний подъехал в офис фирмы для окончательной сверки. Полноценный, готовый, письменный отчет в обязательном порядке должен содержать следующие пункты (с развернутым описанием).

  • общие данные оценочной фирмы и данные самого клиента (паспорт, контакты, реквизиты фирмы, если клиент – юридическое лицо);
  • полный список всех использованных методов оценки;
  • пакет данных об изученной недвижимости;
  • мониторинг рынка недвижимости на данный момент с кратковременным прогнозом на будущее;
  • определение двух видов стоимости жилья;
  • приложение. Важнейшая для банка часть. Сюда входят: вся основная имущественная документация, фотографии объекта, сделанные сотрудником фирмы, повторное указание рыночной стоимости и ликвидационная цена. Последний пункт информирует банк о том, за сколько он сможет продать данное жилье в случае расторжения ипотечного договора с заемщиком.

Представленный материал носит информационно-прикладной характер, т. е. статья призвана ответить на самые распространенные вопросы, которые возникают при взятии ипотечного кредита и связанной с ним процедуры оценки жилья.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Через сколько лет обновляется кредитная история

Когда обновляется кредитная история Все банки и кредитно-финансовые организации не выдают заемные средства клиенту до тех пор, пока не удостоверяются в его финансовой ответственности.

Финансово-лицевой счет на квартиру: что это такое

Что такое финансовый лицевой счет с места жительства Любое жилье имеет свой платежный паспорт – финансовый лицевой счет. Этот документ предоставляет исчерпывающую информацию о состоянии расчетов за услуги ЖКХ, характеристику жилого помещения.

Условия социальной ипотеки: как получить, что такое

Квартиры по социальной ипотеке для молодой семьи Государство оказывает россиянам финансовую поддержку для улучшения жилищных условий посредством реализации программы ипотечного кредитования.

Упрощенка или вмененка: что выгоднее для ИП

Что лучше для ИП: УСН или ЕНВД При организации индивидуального предпринимательства, перед бизнесменом стоит основной вопрос: какую систему налогообложения выбрать. Дело в том, что для малого и среднего бизнеса доступно две системы УСН и ЕНВД, которые позволяют сэкономить на выплате налога на доход.

УИП: что это такое в платежном поручении

Что такое УИП в платежке Платежное поручение (далее – ПП) представляет собой тип документации расчетной формы, которая формируется плательщиком. Его целью является несение информации о факте перечисления определенной денежной величины в адрес особы, которая является получателем.

Угрожают коллекторы Росденьги: что делать

Где сидят коллекторы Росденьги «Росденьги» — микрофинансовая организация, существующая с 2010 года. Получить заём сегодня можно в многочисленных офисах компании или через сайт в интернете, путем перечисления на карту.

ТМЦ в бухгалтерском учете: что это

Материальные ценности в бухгалтерском учете: что это Бухгалтерский учет как практическая система, внедренная в организационную работу экономических субъектов и связей между ними и с внешними лицами, как теоретическая дисциплина, имеющая различные предметы изучения, как крупный блок законодательства и объект исполнительной власти — во всех формах имеет одинаковую и четкую строгую структуру.

Титульное страхование недвижимости: что это такое

Что такое титульное страхование при ипотеке При выдаче ипотечного кредита банки обычно настаивают на приобретении заемщиком комплекта страховых услуг у страховых компаний, выступающих их партнерами.

СУИП — что это такое в платежном поручении

Уникальный номер платежа СУИП Сбербанк: что это Непосвящённому клиенту Сбербанка сложно разобраться в понятии СУИП. Что это такое в платежном поручении? Для чего нужен этот дополнительный номер? Если говорить понятным языком, то это идентификатор каждого конкретного платёжного документа в электронном варианте.

Субсидия на жилье малоимущим семьям, как получить

Жилищная программа для малоимущих семей Проблема жилищного обеспечения стоит практически перед каждым гражданином нашей страны, ведь единственный способ получить заветные квадратные метры – это ипотечный кредит в банке.

Страхование от потери работы: где застраховаться

Страховка от потери работы Часто, попав в долговую яму, клиенты банков игнорируют платежи по кредитам, просто-напросто не внося их на счет банка. Это может быть связано в том числе и с потерей рабочего места.

Справка 3-НДФЛ: что это такое для физических лиц

Что такое справка 3-НДФЛ: для чего нужна декларация Процесс налогообложения регулируется Налоговым кодексом. Налоги взимаются со всех доходов лица (хотя в данном случае есть определенные исключения). Благодаря этому пополняется бюджет, что делает возможным нормальное функционирование государства.

Сколько хранится кредитная история в бюро кредитных историй

Плохая кредитная история: когда она обнулится Оформляя кредиты, все отчеты о наших обязательствах кредитор исправно передает в бюро кредитных историй, где они хранятся и передаются новому кредитору по его запросу.

Сколько стоит дарственная на квартиру ближайшему родственнику

Оформление дарственной на квартиру между родственниками: стоимость Преподнести в подарок квартиру или дом не так просто, как ювелирные украшения, шубу, новый автомобиль.

Сколько стоит банкротство физического лица

Стоимость банкротства физических лиц Современная жизнь невозможна без оформления кредитов и займов, которые помогают приобрести физическим лицам движимое и недвижимое имущество, не имея денежных средств, необходимых на их оплату в полном объёме.

Сколько раз в день могут звонить коллекторы

Когда коллекторы могут звонить Часто клиенты банков, взявшие кредиты, не могут отдать долг (или его часть) по каким-то причинам. Факторов, мешающих своевременной отдаче займов много: потеря работы, болезнь близких, снижение заработной платы и прочее.

Сколько процентов НДС

Какой процент НДС НДС – это налог на добавленную стоимость, но данное определение не четко характеризует данную категорию сборов, поэтому простому человеку сложно понять, что это такое.

Сколько получают пожарные в России

Какая зарплата пожарного в Москве и средняя в России Пожарный – это ответственная и рискованная профессия. Ведь пожарные несут огромную ответственность за чужие жизни и порой рискуют собственными, соответственно, данный труд должен быть оплачен по достоинству, но с другой стороны, пожарные – это работники бюджетной сферы, зарплата им выплачивается из Федерального бюджета а, как известно, в России уровень дохода бюджетников довольно низкий.

Сколько можно купить долларов за один раз в России сегодня

Сколько валюты можно купить в банке за один раз Валютные денежные знаки давно и прочно вошли в жизнь россиян. Не каждую вещь или услугу можно оплатить рублевым эквивалентом.

Сколько зарабатывает Путин в месяц

Сколько получает Путин в месяц Не секрет, что люди помимо интереса делами своего государства очень часто интересуются, а какая зарплата у самого президента? Если о чиновниках все понятно и они часто всплывают со скандальными данными и прочими невероятными цифрами своих доходов, то как обстоят дела с президентом? Ведь он является верхушкой власти и, значит, должен получать соответствующие деньги.

Сколько денег можно снять с материнского капитала

Сколько раз можно снять деньги с материнского капитала До недавнего времени программа материнского капитала не предполагала возможности обналичивания денежных средств с сертификата, полученного за рождение ребенка.

Сколько денег можно ввезти в Россию

Сколько валюты можно ввезти в Россию Заграничные путешествия как туристические, так и деловые невозможны без денег. Каждый гражданин, планирующий поездку в Россию, или возвращающийся на родину россиянин, интересуется, сколько валюты можно ввезти в Россию.

Сколько денег в пачке купюр

Сколько 5000 купюр в пачке Часто нас интересует вопрос, сколько купюр в пачке? А еще чаще возникает вопрос о пачке банкнот с большим номиналом. Квалифицированные специалисты различают несколько видов упакованных денежных купюр.

Сколько действует справка 2-НДФЛ для банка

Срок действия справки 2-НДФЛ для банка для кредита Справка, составленная по форме 2-НДФЛ, представляет собой наиболее распространенный документ, который подтверждает доход физ.